Handänderungssteuer: Was der Wohnungskauf je nach Kanton kostet
Beim Immobilienkauf verlangen die meisten Kantone eine Handänderungssteuer — von 0 % bis 3,3 % des Kaufpreises. Auf eine Wohnung zu CHF 990’000 sind das bis zu über CHF 32’000. Wer wo wie viel zahlt — mit Rechner.
Handänderungssteuer auf einen Kauf von CHF 990’000 · Schweiz
Derselbe Kaufpreis, ein Unterschied von über CHF 32’000: Zug und Schwyz kennen keine Handänderungssteuer, Neuenburg verlangt 3,3 %.
Was die Handänderungssteuer ist
Die Handänderungssteuer fällt an, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt. Besteuert wird die Transaktion als solche — Bemessungsgrundlage ist fast immer der Kaufpreis. Anders als die Einkommens- oder Vermögenssteuer wird sie nur einmal fällig, beim Kauf.
Erhoben wird sie nicht vom Bund, sondern von den Kantonen (teils von den Gemeinden). Höhe, Bezeichnung und Steuerpflicht unterscheiden sich deshalb stark: Was im einen Kanton 3,3 % kostet, ist im anderen eine reine Grundbuchgebühr von wenigen Promille.
Dieselbe Wohnung, jeder Kanton
Wer die Steuer bezahlt
In den meisten Kantonen schuldet der Käufer die Handänderungssteuer allein. Es gibt aber Ausnahmen: In Basel-Landschaft und Obwalden teilen sich Käufer und Verkäufer die Steuer je zur Hälfte; in Aargau und Appenzell A.Rh. ist frei vereinbar, wer zahlt. In mehreren Kantonen haftet der Verkäufer solidarisch mit. Wichtig: Wer letztlich zahlt, ist oft verhandelbar und gehört in den Kaufvertrag.
Rechnen Sie es für Ihren Kanton aus
Handänderungssteuer berechnen
Handänderungssteuer
CHF 29’700
Satz 3,00% · Wer zahlt: Käufer
Normalsatz auf den Kaufpreis (Quelle: ESTV, kantonale Steuerämter). Reduzierte Sätze für Selbstnutzung, Erstkauf oder Übertragung in der Familie sind möglich. Notariats-, Grundbuch- und Schuldbriefkosten kommen separat dazu.
Was sonst noch zu den Kaufnebenkosten zählt
Die Handänderungssteuer ist der grösste, aber nicht der einzige Nebenkostenposten beim Kauf. Rechnen Sie zusätzlich mit:
- Notariatsgebühren — für die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags, je nach Kanton 0,1–0,5 % des Kaufpreises, meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
- Grundbuchgebühren — für den Eintrag der Eigentumsübertragung, rund 0,1–0,2 % des Kaufpreises.
- Schuldbrief-Kosten — wenn Sie die Immobilie mit einer Hypothek belasten, fällt für den (Papier- oder Register-)Schuldbrief eine Gebühr auf der Hypothekarsumme an.
- Grundstückgewinnsteuer — zahlt der Verkäufer auf dem Gewinn, nicht der Käufer (der Käufer haftet aber solidarisch).
Häufige Fragen
- Wer zahlt die Handänderungssteuer — Käufer oder Verkäufer?
- In den meisten Kantonen der Käufer. In Basel-Landschaft und Obwalden teilen sich beide die Steuer; in Aargau und Appenzell A.Rh. ist es frei vereinbar. Die Aufteilung gehört in den Kaufvertrag.
- Welche Kantone haben keine Handänderungssteuer?
- Zürich, Uri, Glarus, Schwyz, Zug und Schaffhausen kennen keine eigentliche Handänderungssteuer — dort fällt nur eine vergleichsweise geringe Grundbuch- oder Beurkundungsgebühr an.
- Wie wird die Handänderungssteuer berechnet?
- In aller Regel als Kaufpreis × kantonaler Steuersatz. Fehlt ein Kaufpreis (z. B. bei Schenkung oder Erbgang) oder liegt er klar unter dem Marktwert, gilt der Verkehrs- oder amtliche Wert.
- Kann ich die Handänderungssteuer senken?
- Teilweise: Viele Kantone gewähren reduzierte Sätze für selbstbewohnte Erstobjekte oder Übertragungen in der Familie. Zudem ist oft verhandelbar, wer zahlt. Erbgang und Schenkungen an nahe Verwandte sind in den meisten Kantonen befreit.
- Wann wird die Steuer fällig?
- Mit der Eigentumsübertragung, also rund um die Beurkundung und den Eintrag ins Grundbuch. Erst mit dem Grundbucheintrag wird der Eigentumswechsel rechtskräftig.