Mietkaution: höchstens 3 Monatsmieten — und es bleibt dein Geld
Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen und muss auf ein Sperrkonto auf deinen Namen. Das Geld bleibt deins, der Zins gehört dir, und im Konkurs der Verwaltung ist es geschützt. Bardepot oder Kautionsversicherung? Wir zeigen beide Wege — mit Rechner.
Gesetzliches Maximum · Mietkaution Wohnung
Mehr darf die Vermieterschaft nicht verlangen. Das Geld liegt auf einem Sperrkonto auf deinen Namen — es bleibt deins, samt Zins, und ist im Konkurs der Verwaltung geschützt.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Bei Wohnungen darf die Sicherheit höchstens drei Monatsmieten betragen (OR Art. 257e). Massgebend ist der Nettomietzins ohne Nebenkosten. Verlangt die Vermieterschaft mehr, ist der übersteigende Teil unzulässig — Du kannst ihn jederzeit zurückfordern. Bei Geschäftsräumen gibt es diese Obergrenze nicht.
Sperrkonto: warum es dein Geld schützt
Die Kaution gehört nicht der Verwaltung — sie gehört dir, ist nur vorübergehend gesperrt. Deshalb schreibt das Gesetz ein Mietkautionskonto (Sperrkonto) bei einer Bank vor, das auf deinen Namen lautet. Das hat drei konkrete Folgen:
- Der Zins auf dem Konto wird dir gutgeschrieben — nicht der Vermieterschaft.
- Geht die Verwaltung in Konkurs, fällt deine Kaution nicht in die Konkursmasse. Sie ist getrennt von deren Vermögen.
- Ausbezahlt wird nur mit deiner Zustimmung (oder einem Gerichts-/Schlichtungsentscheid) — die Vermieterschaft kommt nicht allein an das Geld.
Bardepot oder Kautionsversicherung?
Du hast zwei Wege, die Sicherheit zu leisten. Beim Bardepot hinterlegst du die Summe auf dem Sperrkonto — das Geld bleibt deins und kommt am Ende mit (heute geringem) Zins zurück, ist bis dahin aber gebunden. Bei der Kautionsversicherung zahlst du stattdessen eine jährliche Prämie und musst kein Kapital hinterlegen. Das gibt dir die Freiheit, über dein Geld zu verfügen: Sie lohnt sich vor allem, wenn du die drei Monatsmieten nicht flüssig hast — oder wenn du das Geld lieber anlegst und deine erwartete Rendite höher ist als die Prämie. Welcher Weg besser passt, hängt also von deiner Liquidität und davon ab, was dein Geld anderswo erwirtschaftet.
Bardepot oder Versicherung: was kostet was?
gebunden, kommt am Ende mit Zins zurück
Prämien über 7 Jahre
Beim Bardepot bindest du CHF 5’040, erhältst das Geld am Ende aber zurück. Die Versicherung kostet über 7 Jahre rund CHF 1’764 an Prämien — dafür musst du kein Kapital hinterlegen.
Typische Prämien: rund 4–5 % des Depots pro Jahr (teils mit Mindestbetrag). Gut zu wissen: Die Versicherung ist keine Haftpflicht — einen berechtigten Anspruch der Vermieterschaft begleicht sie zunächst, holt ihn aber bei dir zurück.
Rückzahlung nach dem Auszug
Nach der Wohnungsübergabe wird das Sperrkonto freigegeben. Die Bank zahlt aus, wenn beide Seiten schriftlich zustimmen — oder wenn ein Gerichts- oder Schlichtungsentscheid vorliegt. Verweigert die Vermieterschaft grundlos die Freigabe, gibt es einen Schutzmechanismus:
Häufige Fragen
- Wie hoch darf die Mietkaution sein?
- Bei Wohnungen höchstens 3 Monatsmieten (Nettomietzins ohne Nebenkosten), OR Art. 257e. Ein höher verlangter Betrag ist unzulässig und kann zurückgefordert werden.
- Muss ich die Kaution bei der Schlüsselübergabe bezahlen?
- Nein. Du musst erst zahlen, wenn ein Sperrkonto auf deinen Namen eröffnet ist. Bargeld oder eine Einzahlung auf das Konto der Verwaltung dürfen nicht verlangt werden.
- Wem gehört der Zins auf dem Kautionskonto?
- Dir. Das Sperrkonto lautet auf deinen Namen, der Zins wird dir gutgeschrieben, und im Konkurs der Vermieterschaft ist das Geld geschützt.
- Lohnt sich eine Kautionsversicherung?
- Das hängt von deiner Situation ab. Sie bindet kein Kapital — sinnvoll, wenn du die drei Monatsmieten nicht flüssig hast oder das Geld lieber anlegst und deine erwartete Rendite höher ist als die Prämie. Dafür sind die Prämien laufende Kosten, während ein Bardepot am Ende (mit geringem Zins) zurückkommt. Beides ist zulässig — entscheide nach Liquidität und Rendite.
- Was, wenn die Verwaltung die Kaution nicht freigibt?
- Macht sie innert eines Jahres nach Mietende keinen Anspruch geltend (Betreibung/Klage/Schlichtung), zahlt die Bank dir die Kaution auf Verlangen auch ohne deren Unterschrift zurück (OR Art. 257e).