Nachmieter finden: früher raus aus dem Mietvertrag
Ja, du kannst vor dem Kündigungstermin ausziehen: Schlag der Vermieterschaft eine Nachmieterin oder einen Nachmieter vor, die zahlungsfähig ist, für sie zumutbar und bereit, deinen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 OR). Lehnt die Vermieterschaft eine solche Person ab, zahlst du ab dem geplanten Übernahmetermin keine Miete mehr.
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Prüfzeit der Vermieterschaft · Nachmieter
So lange darf die Vermieterschaft deine Kandidaten in der Regel prüfen. Bei professionellen Verwaltungen sind es eher 10 bis 20 Tage, der Hauseigentümerverband nennt rund einen Monat.
Was ist ein Nachmieter?
Ein Nachmieter (auch Ersatzmieter) ist eine Person, die du der Vermieterschaft vorschlägst, damit sie deinen Mietvertrag vor dem nächsten Kündigungstermin übernimmt. Das Gesetz nennt den Vorgang vorzeitige Rückgabe der Sache (Art. 264 OR). Umgangssprachlich heisst er «ausserterminliche Kündigung», rechtlich ist er aber keine Kündigung (Kanton Bern). Er funktioniert auch vor dem Ende einer fest vereinbarten Vertragsdauer.
Ohne Nachmieter bist du an Kündigungsfrist und -termin gebunden: mindestens drei Monate auf einen Termin aus dem Mietvertrag oder einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR). Wie das genau geht, steht im Ratgeber «Wohnung kündigen».
Wann muss die Verwaltung einen Nachmieter akzeptieren?
Nach Art. 264 Abs. 1 OR bist du von deinen Pflichten befreit, wenn die vorgeschlagene Person drei Bedingungen erfüllt:
- Zahlungsfähig: Sie kann Miete und Nebenkosten vollständig und pünktlich zahlen. Als Faustregel gilt: Die Miete macht höchstens ein Drittel des Nettoeinkommens aus (Gerichte Kanton Zürich, HEV Schweiz). Betreibungen oder Verlustscheine sprechen dagegen.
- Zumutbar: Sie bietet Gewähr, die Wohnung so zu nutzen, wie es der Vertrag vorsieht (Bundesgericht, BGE 119 II 36). Die Vermieterschaft darf an sie keine höheren Anforderungen stellen als damals an dich (Mieterverband, HEV Schweiz).
- Gleiche Bedingungen: Sie übernimmt den Vertrag unverändert, also gleiche Miete, gleiche Räume, gleicher Zweck. Wer eine tiefere Miete oder andere Konditionen will, ist kein gültiger Vorschlag (HEV Schweiz).
Zwingen kann man die Vermieterschaft nicht: Sie darf auch mit einer anderen Person abschliessen. Lehnt sie aber eine Person ab, die alle drei Bedingungen erfüllt, bist du ab dem Tag befreit, an dem diese übernommen hätte (BGE 134 III 267, nach den Zürcher Gerichten). Dasselbe gilt, wenn sie nicht reagiert, vom Nachmieter mehr Miete verlangt oder ihm nur einen Teil der Wohnung geben will. Art. 264 OR gilt auch für Genossenschaften; in einer WG dürfen die Mitbewohnenden strengere Massstäbe anlegen, aber nicht jeden ablehnen (Mieterverband).
Was darf die Vermieterschaft ablehnen und was nicht?
Gründe für ein Nein: berechtigt oder nicht?
| Grund | Ablehnung berechtigt? | Quelle |
|---|---|---|
| Betreibungen, Verlustscheine oder Miete deutlich über einem Drittel des Einkommens | Ja | HEV Schweiz, Gerichte ZH |
| Kandidat will tiefere Miete oder andere Bedingungen | Ja, kein gültiger Vorschlag | HEV Schweiz |
| Nutzung passt nicht, etwa fünf Personen in einem kleinen Studio | Ja | Kanton Bern |
| Einzelperson in einer ausdrücklich als Familienwohnung vermieteten Wohnung | Ja | HEV Schweiz |
| Strengere Anforderungen als bei dir | Nein | Mieterverband, HEV Schweiz |
| Ausländische Nationalität als solche | Nein | Mieterverband |
| Bezieht Sozialhilfe, die Sozialbehörde bestätigt die Miete | Nein | Mieterverband |
| Vermieterschaft will renovieren, selbst einziehen oder mehr Miete | Nein, du bist trotzdem befreit | Mieterverband, Gerichte ZH |
| Vermieterschaft nimmt lieber eine eigene Interessentin, die später einzieht | Darf sie, die Lücke trägt sie | Mieterverband |
Wie lange darf die Verwaltung den Nachmieter prüfen?
So lange, wie sie für eine seriöse Prüfung braucht. Bei Wohnungen sind das laut den Zürcher Gerichten im Normalfall 10 bis 30 Tage. Der Mieterverband rechnet bei professionellen Verwaltungen mit 10 bis 20 Tagen, private Vermieter dürfen sich bis 30 Tage nehmen. Der Hauseigentümerverband nennt nach herrschender Lehre einen Monat, bei Verwaltungen weniger. Je vollständiger die Unterlagen, desto kürzer die Prüfung.
Die Vermieterschaft darf zudem verlangen, dass die Übergabe auf ein Monatsende fällt (HEV Schweiz). Plane deshalb so: Wunschtermin Ende Monat, Kandidaten mindestens einen Monat vorher gemeldet.
Nachmieter oder Kündigung: was ist der Unterschied?
Ordentliche Kündigung und vorzeitiger Auszug im Vergleich
| Ordentliche Kündigung | Auszug mit Nachmieter | |
|---|---|---|
| Gesetz | Art. 266a und 266c OR | Art. 264 OR |
| Wann du raus bist | Am Kündigungstermin, mindestens 3 Monate später | Sobald die Nachmieterschaft übernimmt |
| Form | Schriftlich, eigenhändig unterschrieben | Schriftlich per Einschreiben empfohlen |
| Wer sucht die nächste Mieterschaft | Die Vermieterschaft | Du |
| Miete bis | Kündigungstermin | Übernahme, längstens bis zum nächsten Termin |
| Dein Risiko | Keins | Springt die Person ab, zahlst du weiter |
Wie finde ich einen Nachmieter? Schritt für Schritt
- Vermieterschaft informieren. Schreib ihr per Einschreiben, dass du vorzeitig ausziehen willst, auf welches Datum, und dass du eine Nachmieterschaft suchst. Kopie und Postquittung behalten. Frag nach ihrem Anmeldeformular.
- Bedingungen festhalten. Notier Nettomiete, Nebenkosten, frühestes Übernahmedatum und was zur Wohnung gehört (Keller, Parkplatz mit eigenem Vertrag?). Genau diese Bedingungen übernimmt die Nachmieterschaft.
- Inserieren und weitersagen. Ein Online-Inserat, Aushänge in Läden, Schulen und am Arbeitsplatz, Mund-zu-Mund-Propaganda (Mieterverband). Je mehr Interessenten, desto besser.
- Besichtigungen machen. Zeig die Wohnung und sag offen, was sie kostet und was der Vertrag vorsieht. Wer erst bei der Verwaltung von Mängeln oder höheren Nebenkosten erfährt, springt ab.
- Unterlagen sammeln. Pro Person das Anmeldeformular, einen Betreibungsregisterauszug und Angaben zu Einkommen und Arbeitgeber. Lass jede Person schriftlich bestätigen, dass sie die Wohnung per Datum X zu den gleichen Bedingungen übernimmt.
- Namen melden. Schick alles eingeschrieben mit einem Begleitbrief an die Vermieterschaft, mit dem gewünschten Übernahmetermin. Mehrere Kandidaten auf einmal sind besser als einer nach dem anderen.
- Nachfassen. Frag nach einigen Tagen bei den Kandidaten nach, ob sich die Verwaltung gemeldet hat. Nach rund 10 Tagen verlangst du von der Vermieterschaft schriftlich, dass sie dich aus dem Vertrag entlässt (Mieterverband).
- Übergeben. Wohnung geräumt und gereinigt abgeben, alle Schlüssel zurück, Protokoll unterschreiben lassen. Erst mit der Rückgabe endet deine Haftung.
Checkliste: was du der Verwaltung schickst
| Unterlage | Von wem | Hinweis |
|---|---|---|
| Begleitbrief mit Übernahmetermin | Du | Eingeschrieben; Kopie und Postquittung behalten |
| Anmelde- oder Meldeformular | Jede Kandidatin, jeder Kandidat | Formular der Verwaltung oder des Mieterverbands |
| Bestätigung «übernehme per … zu gleichen Bedingungen» | Jede Kandidatin, jeder Kandidat | Unterschrieben; verpflichtet noch nicht zum Vertrag |
| Betreibungsregisterauszug | Jede Kandidatin, jeder Kandidat | CHF 17 am Schalter, CHF 18 per Post oder elektronisch |
| Einkommen und Arbeitgeber | Jede Kandidatin, jeder Kandidat | Meist im Formular; Lohnbelege erst bei Vertragsabschluss |
| Bestätigung der Sozialbehörde | Nur bei Sozialhilfe | Dass die Miete gedeckt ist |
Beispiel: Auszug Ende Januar statt Ende März
Dein Vertrag erlaubt die Kündigung auf Ende März, Juni und September, deine neue Stelle beginnt am 1. Februar 2027. Mitte November 2026 ist der nächste Termin der 31. März 2027 (die Kündigung muss bis 31. Dezember 2026 eintreffen). Du teilst der Vermieterschaft jetzt schriftlich mit, dass du die Wohnung per 31. Januar 2027 zurückgibst, und meldest bis Ende Dezember zwei zahlungsfähige Interessenten, die per 1. Februar übernehmen. Unterschreibt eine davon, sparst du die Miete für Februar und März 2027. Findest du niemanden, zahlst du bis 31. März 2027.
Was tun, wenn die Verwaltung einen zumutbaren Nachmieter ablehnt?
- Verlang von der Vermieterschaft eine schriftliche Begründung.
- Lass dir von der abgelehnten Person schriftlich bestätigen, dass sie die Wohnung zum Termin zu den gleichen Bedingungen übernommen hätte. Scheiterte es an der Vermieterschaft, etwa an einer höheren Miete, soll sie auch das festhalten.
- Teil der Vermieterschaft eingeschrieben mit, dass du ab dem geplanten Übernahmetermin keine Miete mehr zahlst, weil du eine zumutbare Nachmieterschaft gestellt hast, und zahl ab dann nicht mehr.
- Betreibt sie dich, erhebst du unbedingt Rechtsvorschlag. Oder du gehst selbst an die Schlichtungsbehörde, besonders wenn deine Mietkaution noch blockiert ist.
So empfiehlt es der Mieterverband. Lass dich vorher beraten, denn ob jemand zumutbar war, entscheidet im Streit die Schlichtungsbehörde. Gerichtskosten fallen dort in Mietsachen keine an (Art. 113 ZPO).
Die Wohnung auf Homematch inserieren
Auf Homematch erfasst du die Wohnung als Mietinserat: Adresse, Zimmer und Fläche, Miete, Titel, Beschreibung und mindestens ein Foto, auf Wunsch einen kurzen Rundgang als Video. Ein Mietinserat ist kostenlos, ohne Zeitlimit, so lange es online ist; jedes weitere kostet CHF 29 für drei Monate (Stand November 2026). Sobald es online ist, zeigt Homematch es den Suchenden, in deren Feed es nach Budget, Zimmern, Lage und Arbeitsweg passt. Anfragen kommen als Nachrichten zu dir; deine E-Mail-Adresse sieht niemand, deine Telefonnummer nur, wenn du sie einblendest.
- Schreib in Titel oder Beschreibung, dass du eine Nachmieterin oder einen Nachmieter suchst, und nenn das frühestmögliche Übernahmedatum.
- Gib die Miete genau wie im Vertrag an, Nettomiete und Nebenkosten. Eine Nachmieterschaft zu anderen Bedingungen hilft dir nicht.
- Kläre vorher mit der Verwaltung, ab wann die Wohnung übergeben werden kann und welches Formular sie will.
Häufige Fragen
- Was ist ein Nachmieter?
- Eine Person, die du der Vermieterschaft vorschlägst, damit sie deinen Mietvertrag vor dem nächsten Kündigungstermin zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Ist sie zahlungsfähig und zumutbar, bist du ab der Übernahme von der Miete befreit (Art. 264 OR).
- Muss die Verwaltung meinen Nachmieter akzeptieren?
- Sie muss mit ihm keinen Vertrag schliessen. Lehnt sie aber eine zahlungsfähige, zumutbare Person ab, die den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen will, zahlst du ab dem geplanten Übernahmetermin keine Miete mehr. Dasselbe gilt, wenn sie nicht reagiert oder mehr Miete verlangt.
- Wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen?
- Gesetzlich genügt eine geeignete Person, nicht drei (HEV Schweiz, Gerichte Kanton Zürich). Weil du das Risiko trägst, dass sie abspringt, empfiehlt der Mieterverband, mehrere vorzuschlagen.
- Wie lange darf die Verwaltung den Nachmieter prüfen?
- In der Regel 10 bis 30 Tage, je nach Unterlagen (Gerichte Kanton Zürich). Professionelle Verwaltungen brauchen laut Mieterverband eher 10 bis 20 Tage, der HEV nennt rund einen Monat. Melde deine Kandidaten deshalb mindestens einen Monat vor dem Wunschtermin.
- Bis wann muss ich die Miete zahlen?
- Bis die Nachmieterschaft übernimmt. Findest du niemanden, bis zum nächsten Kündigungstermin oder bis zum Ende der festen Vertragsdauer (Art. 264 Abs. 2 OR). Was die Vermieterschaft in dieser Zeit einspart oder anderweitig einnimmt, muss sie dir anrechnen.
- Darf die Verwaltung vom Nachmieter mehr Miete verlangen?
- Mit der neuen Person darf sie eine andere Miete aushandeln; diese kann den Anfangsmietzins unter Umständen anfechten (Art. 270 OR). Springt deine Kandidatin wegen der höheren Miete ab, bist du ab dem geplanten Übernahmetermin befreit (Mieterverband, Gerichte Kanton Zürich).
- Darf mir die Verwaltung Gebühren für den vorzeitigen Auszug verrechnen?
- Nein. Laut Mieterverband regelt Art. 264 OR den vorzeitigen Auszug abschliessend: Umtriebsentschädigungen, etwa 200 Franken, und die Inseratekosten der Vermieterschaft schuldest du nicht.
- Kann ich nach einer ordentlichen Kündigung noch einen Nachmieter stellen?
- Einen Anspruch darauf hast du laut Mieterverband nicht mehr: Eine ordentliche Kündigung lässt sich nicht nachträglich in einen vorzeitigen Auszug umwandeln. Viele Vermieter akzeptieren trotzdem eine Nachmieterschaft. Frag nach.